Globalno izolovanje kao odgovor na pandemiju koronavirusa ima velike efekte na tržištima nekretnina širom sveta. Ako uporedimo sa krizom koja je počela 2008. godine situacija neće biti ista. Tada su neke zemlje, kao, Španija, Irska i Kostarika, iskusile pad cijena za čak 70% i više. To se desilo iz poznatih razloga, balonu ponude i prekomjernim olakšavanjem kreditiranja za kupovinu nekretnine. I tada su države gdje je manji utjecaj tržišta nekretnina na ekonomiju i boljim balansom ponude i potražnje, bolje prošle. Recimo Njemačka, Austrija ili Panama su najbolji primjeri, gdje su posljedice bile manje, uz brži oporavak. No, sada je situacija drugačija i neizvjesnija.
Sektor nekretnina ima veću ulogu u državnim ekonomijama, a i u svjetskoj ekonomiji, od recimo putovanja, turizma i sektora maloprodaje. Vrijednost globalnih nekretnina je veća od vrijednosti ukupnih svjetskih cijena dionica i obveznica. Jedan je od ključnih pokretača rasta. Na primjer, gradnja u svim oblastima nekretnina u SAD-u činila je 18,1 posto bruto domaćeg proizvoda tokom 2019. Nažalost, ono što trenutno vidimo na mnogim dijelovima globalnog tržišta nekretnina predstavlja lošu kombinaciju prevelike ponude, nedovoljna potražnja i najgori aspekti financiranja. Sad kad toj situaciji dodamo i bukvalno zaustavljanje mnogih dijelova ekonomije na dva i više mjeseci, posljedice mogu biti katastrofalne.
Uticaj pandemije na ponudu nekretnina?
Počnimo s ponudom u SAD-u, gdje su tržišta luksuznih i poslovnih nekretnina bila prezasićena i pokazivala trend pada i prije nego što je pandemija počela. Niska kamatna stopa posebno je potakla gradnju i prekomjernu ponudu komercijalnim nekretninama. Cijene su se više nego udvostručile od 2008. Zbog čega su mnogi i tokom 2019 upozoravali na novi balon. Cijena i ponuda je najviše rasla u tzv. u digitalnim centrima, kao što su poznati dijelovi Kalifornije, gdje je bio koncentriran sve veći rast bogatstva, a i novih radnih mjesta. Sada su mnogi poslovni centri poluprazni sa manjim dijelom uposlenih dok, većina radi od kuće. Do početka maja je prijavljeno skoro 30 miliona nezaposlenih što je dodatni pritisak na ponudu jer oni koji su iznajmljivali sada imaju manje novca za plaćanje rente. Oni koji su gradili i vraćali kredite od rente sad imaju manje prihode od te iste rente. Sve su ovo pojave koje mogu pokrenuti stagnaciju na tržištu. Dodatno, izolacija je učinila da konzumenti razmišljaju drugačije ili racionalnije. Čak je i uticajni Elon Musk objavio da prodaje svoje nekretnine jer ga sputavaju.
U bližoj nam Austriji koja je bolje prošla 2008. situacija također nije sjajna. Tržište ugostiteljstva je jedno od najviše pogođenih kategorija gdje će mnogi uslijed ograničenog poslovanja otkazati rentu i uzrokovati veću ponudu. Slično će proći i drugi ugostiteljski objekti kao hoteli i privatni apartmani, gdje će mnogi turistički centri osjetiti pad broja turista. Većina konferencija i javnih masovnih događaja je otkazano što postavlja nove izazove pred poslovnu zajednicu. Lokalna uprava pokušava raznim stimulativnim mjerama osigurati lakši oporavak, kao recimo u Beču gdje će uprava grada dijeliti bonove (25 i 50 EURA) koji se mogu koristiti za narudžbu u restoranu.
Um die Wiener Gastronomie zu unterstützen, bekommen alles Wr. Haushalte Gastro-Gutscheine – 50€, 25€ für Singlehaushalte. Die Aktion startet im Juni. pic.twitter.com/Orxc30izvC
— Wirtschaftskammer W (@WKOwien) May 13, 2020
Mnogi nakon gubitka posla počinju razmišljati o štednji za rentu i vršit će pritisak na sve veću ponudu da smanji cijene. Razvoj i gradnja novih nekretnina je sada rizična investicija jer nema međunarodnog turizma i kao ni poslovanja. Iako su trenutne kamate izuzetno povoljne za uzimanje kredite, budućnost je neizvjesna, a investitori to ne vole. Za sada situacija ukazuje na pojavu veće ponude nekretnina jer će mnoge firme otkazivati poslovne prostore i razmotriti upotrebu radnika na daljinu i od kuće. Možda je malo bolja situacija u luksuznom poslovnom sektoru ali to svakako predstavlja manji dio tržišta. Možda dobro prođe i dio privatnog sektora gdje niske kamate mogu privući porodice da kupe stan ili kuću.
Građevinske firme će imati problema u angažiranju radnika zbog restrikcija u putovanjima. To se tiče i naših radnika u tom sektoru koji će sada teže dolaziti do posla u EU. Iako će zaustavljanje gradnje ugroziti građevinsku industriju, uticaj na srednjoročnu stabilizaciju tržišta nekretnina može biti pozitivan, jer će uticati na smanjenje velike ponude uzrokovane pandemijom.
Kako će izgledati moguća potražnja na tržištu nekretnina?
Za iznajmljivače, posao je povezan sa rastom broja radnih mjesta. Što više ljudi radi i zarađuje to se više iznajmljuju i kupuju nekretnine. Pandemija je prouzrokovala rast nezaposlenosti i stoga se može očekivati pad potražnje i pritisak na smanjenje cijena, posebno na jeftinije nekretnine. Recimo, i prije ove krize, kupovina nekretnina među mlađim Amerikancima je bila u padu zbog velikih dugova i nedovoljnom kvalitetnom zaposlenošću. Potražnja za poslovni prostor može pasti čak i kada započne oporavak. Neke kompanije mogu AI softverima i radom na daljinu zamijeniti više otpuštenih radnika. Neki će shvatiti da je rad od kuće čak bio produktivniji i troškovno prihvatljiviji. To su sve razlozi da se ne iznajmljuju skupi prostori u gradovima. Eventualno se može očekivati povećana kupovina stanova među grupom radnika višeg platnog ranga koji imaju sigurnost posla i koji misle da iskoriste priliku eventualnog pada cijena.
Jedan od stanodavaca putem Airbnb iz Sarajeva je rekao da je posao generalno opao i prije pandemije jer je bilo višak ponude. Sada je dodatno pala potražnja i trenutno ima samo jednu gošću koja se tu našla sticajem okolnosti. Naime, bila je u Hotelu na Jahorini koji se zatvorio zbog mjera izolacije, i u nemogućnosti povratka kući u Kinu i napuštanja BiH, pronašla je smještaj putem Airbnb. Ostaje da se vidi kako će naći put da otputuje iz Sarajeva.
Generalno, potražnju će sputavati ograničeno kretanje, povećana zabrinutost i strah potrošača, kao i nepredvidivost cjelokupnog tržišta. To će sve potaknuti da traže sigurnost u gotovini i čekanju boljih vremena za kupovinu ili rentu poslovnih prostora, stanova i kuća za život.
Kriza je i prilika
Mogu li nove firme koje nude racionalnija rješenja poslovnog prostora sada dobiti na značaju? Airbnb, Booking.com i slični digitalni posrednici između ponude i potražnje također osjete posljedice izolacije i ograničenje kretanja i putovanja. Na primjer, u martu 2017. Airbnb je procijenjen na 31 milijardu dolara, a već krajem aprila vrijednost je spala na 18 milijardi dolara. Početkom maja kompanija je bila prisiljena otpustiti 25% uposlenika, otprilike 1.900 radnika. Iako poduzimaju razne mjere kako bi ublažili posljedice izolacije ostaje da se vidi u kojoj mjeri će se turisti i korisnici usluga vratiti nakon perioda izolacije.
Kada sam lično početkom ove godine otišao u Zurich na poslovni vikend kako bi dao svoj doprinos u razvoju jednog startupa, kompletan angažman sam obavio u dijeljenom radnom prostoru (Coworking space). To je relativno manje zastupljen trend u pronalaženju poslovnog prostora za manje i startup firme. Sastoji se od uređenog prostora za rad sa stolicama, stolovima, priključcima za struju i internet. Često je tu i manji kafe bar koji nudi kafe, hranu i osvježenje. Princip plaćanja varira od jednokratne upotrebe do mjesečne pretplate na prostor. Moje iskustvo sa jednom takvim dijeljenim radnim mjestom je odlično. Startup za koji sam radio je imao mjesečnu pretplatu koja je izuzetno fleksibilna u Coworking Lounge Tessinerplatz. Prostor se može koristiti i van radnog vremena kada uz pomoć mobilne aplikacije možete otvoriti ulazna vrata i koristiti prostor uz mogućnosti samoposluge hrane i pića.
Sličan način rada sam imao i u Holandiji, Austriji i Istanbulu, ali u Starbucks-u ili Café Nero i bez naknade. Uz kupovinu kafe možete sjesti i raditi bez da vas neko prekida. Pojedini su imali čak i odvojene kancelarije sa manje buke koje su odlične ako imati video poziv. Generalno tržište poslovnih nekretnina se može još više okrenuti ovim prilagodljivim i jeftinijim opcijama. U našim krajevima naravno zakonodavstvo pri registraciji firmi mora pratiti ove trendove, da ne bude da 20 manjih firmi ima sjedište u Esspresso Lab-u, koji je meni izuzetno prigodan za rad ako nemate kancelariju.
To je upravo tržište na kojem se uspinje i WeWork, firma koja na veliki obim nudi kompanijama fleksibilno iznajmljivanje poslovnog prostora. Ovaj poslovni model kao i WeWork može postati dominantniji. Posebno za male i srednje firme. Za digitalne pojedince i nomade se podrazumijeva. Jednom prilikom sam u Hagu jedva našao mjesto za rad u lokalnom kafiću koji radi po tom modelu. Sve je bilo puno mladih sa laptopima i papirima koji su radili uz odlično napravljenu kafu. Tu je čak bio i jedan arhitekta sa iMac Pro ogromnim monitorom i velikim papirima i planovima. Tokom posjete svom Univerzitetu u Urbana-Champaign jedna od turističkih atrakcija je kafana u kojoj je osmišljen i dijelom razvijen prvi komercijalni web pretraživač – Netscape. Nije ni kod nas bez razloga uzrečica da se mnogi poslovi dogovore u kafani. Sad samo moramo ići i korak dalje. Početi i završiti isti posao u prostoru koji nas manje košta i ne utiče na proizvod.
Pandemija će sigurno ostaviti veliki trag na tržište nekretnina. Mnoge male firme neće niti postojati a mnoge će uvidjeti da posjedovanje velikih prostora za rad i nije neka prednost. Rad na daljinu i manji životni prostor za život i rad može postati prihvatljiviji.
https://www.ft.com/content/9dd88a86-7a80-11ea-af44-daa3def9ae03
